민간 아파트에 대한 분양가 상한제와 분양원가제 도입을 주요내용으로 하는 주택법 개정안이 표류하고 있다. 국회는 지난 22, 23일 이틀간 마라톤 협상을 벌였지만 이견을 좁히지 못해 오는 28일 다시 법안심사소위를 열어 협의를 계속할 예정이다.

그동안 부동산을 참여정부 최대의 실정이라며 비판해온 일부 언론들은 막상 시장안정의 분수령이 될 이번 개정안에 반대하는 자가당착적인 모습을 보이고 있다.

▲ 한나라당의 반대로 주택법 개정안 처리가 난항을 겪고 있는 가운데 23일 오전 속개된 국회 건설교통위 법안심사소위에서 여야 상임위원들과 정부 관계자들이 개정안을 심사하고 있다.

우선 주택법 개정안을 반대하는 측의 논리는 사실이 아닌 잘못된 믿음을 기반으로 하고 있다는 점이 지적된다.

◆ 가격규제는 반시장적? 시장실패에 대한 정부개입은 정당!

이번 개정안의 최대 쟁점은 오는 9월부터 전국 민간·공공 분양주택에 분양가 상한제를 확대 적용하고, 수도권 및 투기과열지구 민간아파트에 대해 7개 항목의 분양원가를 공개한다는 내용이다.

이에 일부 반대측은 “원칙적으로 주택법 개정안은 시장경제원리를 근본적으로 거스르는 정책으로 찬성할 수 없다”는 입장이다.

그러나 이러한 주장은 일반 상품과 달리 공공재적 성격이 강한 주택이라는 상품의 특수성을 도외시하고 있다.

주택이라는 상품은 국민의 기본권과 직결된데다 공급의 비탄력성으로 인해 가격이 비정상적으로 폭등하는 등 시장실패가 쉬운 영역이기 때문에 이를 보정하기 위해 정부가 일정한 규제를 가하는 것은 불가피하다.

특히 이번 가격규제책은 1998년 분양가 자율화 이후 건설사들의 천문학적인 고분양가 폭리와 이로 인한 주택가격 불안 등 명백히 드러난 시장실패를 바로잡기 위한 것이다. 이처럼 1998년 분양가 자율화 이후 시장실패가 분명한데도 다시 전가(傳家)의 보도(寶刀)처럼 근거없는 시장원리 운운하며 정부 정책에 반대하는 것은 몰역사적이고, 비논리적이다.

◆ 공급위축으로 가격불안해질 것? 공급위축 근거 없다!

분양가 상한제 등이 도입되면 건설사들이 주택공급을 줄여 장기적으로 집값이 오를 것이라는 주장도 나온다.
그러나 분양가 상한제(택지비와 표준 건축비 등에 따라 분양가 책정)가 도입되더라도 표준 건축비에는 적정 이윤이 포함돼 있기 때문에 ‘건설사들이 남는 게 없어 공급을 줄일 것’이라는 주장은 근거없다.

과거 분양가 상한제가 시행됐던 시기에도 주택공급은 크게 줄지 않았다.
대우증권 리서치센터가 지난 21일 발표한 보고서에 따르면 분양가 상한제가 적용됐던 1989~1998년의 주택공급물량(연평 58만3294가구)은 분양가 자율화시기인 1999~2005년(50만6774가구)보다 15.1% 많았다. 이는 정부가 가격을 규제하더라도 건설사들이 자체사업과 도급사업간 비율조정, 각종 복리시설과 서비스면적 등 공사비를 절감하는 다양한 방법으로 수익성을 관리하기 때문으로, ‘가격규제=공급 위축’이라는 반대론이 근거없음을 실증적으로 보여주고 있다.

다만 과거 분양가 자율화때처럼 일부 건설사들이 폭리 형태는 사라질 것으로 보인다. 건설사들의 폭리를 방치할 경우 그 부작용은 국민 전체의 피해로 귀결되는 만큼 건설사의 이윤을 적정수준으로 조정하는 것이 바람직하다.

▲ 지난 9일 청와대 춘추관에서 청와대 홍보수석인 윤승용 대변인과 한나라당 나경원 대변인이 노무현 대통령과 한나라당 강재섭 대표간의 민생회담 결과에 대한 '대변인 공동발표문'을 발표하고 있다.

특히 정부는 분양가 규제와 함께 ‘공공·민간 공동사업제’, ‘택지 매입 후 인허가 절차 간소화’ 등 그동안 ‘알박기’ 등으로 인한 택지확보 애로사항을 해결하는 대책을 함께 마련한 만큼 중장기적으로 민간의 공급 위축은 거의 없을 전망이다.

◆ 택지비는 구입원가를 기준으로? 고분양가 재발할 것!

원가공개 항목인 택지비를 어떻게 산정하느냐도 쟁점이다. 현재 주변시세의 90% 수준인 감정평가액을 기준으로 해야 한다고 입장과 감정가는 토지 원가를 반영하지 못하다는 이유로 이를 반대하는 입장이 맞서고 있다.

그러나 경쟁입찰, 알박기 등으로 천정부지로 높아진 실제 구입가를 택지비로 인정할 경우 2005년 초 서울시가 경쟁입찰 방식으로 매각한 뚝섬 상업용지처럼 고분양가를 촉발할 수 있다. 당시 한 업체는 뚝섬 상업용지 일부를 평당 7000만원이 넘는 금액에 낙찰받아 아파트 평당 분양가가 4000만원을 넘을 것이라는 우려를 낳았고, 이 업체는 자금난으로 사업위기를 맞았다.
최근 아파트 분양가에서 택지비 비중이 갈수록 커지는 상황에서 경쟁입찰, 알박기 등으로 높게 책정된 택지비를 그대로 용인하게 되면 고분양가의 고리를 끊는 것이 원천적으로 어려워진다.

또 구입비용을 그대로 택지비 원가로 인정할 경우 이중계약 등 편법에 의한 택지비 부풀리기가 횡행할 가능성도 적지 않다.

◆ 원가공개는 기업영업비밀 침해? 가격불안 지역에 제한 적용!

민간택지에서 짓는 민간 아파트의 분양원가 중 7개 항목을 공개하자는 것에 대해서도 기업 영업활동에 대한 과도한 침해라는 주장이 있다.
그러나 공개되는 7개 항목(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비)은 총액개념이기 때문에 각 항목의 세부내용을 알기 힘들고, 공공택지에서 공개되는 61개 항목에 비해 공개항목이 적기 때문에 기업활동에 대한 과도한 침해라는 주장은 근거없다.
심지어 최근 증권사 기업분석 보고서조차 “공개항목이 적고, 총액개념이므로 실효성이 의문”이라고 평가할 정도다.

특히 원가 공개는 수도권과 지방 투기과열지구에 짓는 민간 아파트에 한정된다. 또 투기과열지구는 해당 지역의 집값이 안정되면 지구 지정이 해제되기 때문에 자연스럽게 원가공개 의무도 사라지게 된다. 문제가 되는 지방이라도 집값이 안정된 곳이라면 분양원가를 공개할 필요가 없어지는 것이다.
이처럼 원가공개는 일부 지역의 가격안정을 위해 매우 제한적으로 운용되는 조치이다.

따라서 원가공개를 마치 전면적이고 항구적인 기업활동 침해라고 침소봉대하는 주장은 근거없다.

지난 9일 청와대 민생회담 이후 발표한 공동발표문에서 야당도 부동산대책에 대해 긴밀히 협력하겠다고 밝혔다. 그런데 공동발표문의 잉크가 채 마르기도 전에 일부 언론 등에서 향후 부동산시장 안정의 분수령이 될 이번 주택법 개정안에 반대하고 있다.

지금 국민들은 주택법 개정을 두고 ‘과연 부동산불패 세력의 편으로 갈 것인가, 아니면 집값 안정을 간절히 열망하는 국민의 편으로 갈 것인가’를 부릅뜬 눈으로 지켜보고 있다.